כאשר הקבלן מאחר במסירת דירה, אחת השאלות הנפוצות ביותר שרוכשי דירות שואלים היא: האם להמתין למסירה ולתבוע על מלוא התקופה, או לתבוע כבר כעת בגין האיחור שהצטבר?
האינטואיציה הראשונית של רבים – ולעיתים גם של לא מעט עורכי דין – פשוטה: "אם כבר מגישים תביעה, נמתין למסירת הדירה בפועל ונגיש תביעה אחת כוללת: גם על כל תקופת האיחור וגם על ליקויי הבנייה".
זה נשמע הגיוני. בפועל – ברוב המקרים מדובר בטעות אסטרטגית.
המתנה למסירה בפועל משמעותה ויתור זמני על סכום כסף משמעותי שכבר נצבר, והשארתו בידי הקבלן – ללא כל ביטחון. במילים פשוטות: הימנעות מתביעה בגין פיצוי על איחור שכבר נוצר שקולה למתן הלוואה לקבלן, ללא בטוחות. האם הייתם נותנים לאדם זר עשרות או מאות אלפי שקלים ללא ערבות ופשוט "מחכים" שיחזיר? ברור שלא. אז למה לעשות זאת מול הקבלן?
הסיכון ברור: קבלנים נקלעים לקשיים, לעיכובים חמורים, ולעיתים אף לחדלות פירעון. מי שממתין עלול למצוא את עצמו מול שוקת שבורה – גם אם על הנייר עומדת לזכותו תביעה חזקה.
מעבר לכך, כאשר בוחנים לעומק את היתרונות הכלכליים הנטענים שבתביעה אחת גדולה בסיום – הכוללת הן את מלוא תקופת האיחור והן את ליקויי הבנייה – מתברר כי בפועל יתרונות אלה אינם קיימים. אם האגרה מחושבת באחוזים, פיצול התביעה אינו מייקר אותה. אם שכר הטרחה מוסכם מראש, פיצול ההליכים לא בהכרח מעלה את העלות, ולעיתים אף להיפך. התביעה הנוספת בגין יתרת האיחור בהמשך היא, ברוב המקרים, עניין טכני, קצר וממוקד.
כלומר: אין חיסכון בזמן. אין חיסכון בכסף. יש רק דחייה מיותרת והגדלת סיכון – על חשבון הרוכש.
והנקודה החשובה ביותר: איחור במסירה הוא עילת תביעה משפטית נקייה, ברורה ומוגדרת. במקרים רבים ניתן לנהל אותה במהירות וביעילות, ולעיתים אף להגיע לסיום בהסכמה, בסכום הקרוב מאוד למלוא הפיצוי – בלי להיגרר להליך ארוך. לעומת זאת, תביעת ליקויי בנייה מטבעה מסבכת את התמונה: חוות דעת הנדסיות, מחלוקות מקצועיות, "הזדמנויות תיקון" וסחבת – שבמהלכן הכסף נשאר אצל הקבלן. ערבוב בין שתי העילות אינו מקנה יתרון. הוא מסרבל את ההליכים.
לכן, ברוב המקרים, הייעוץ הנכון אינו להמתין – אלא לפעול:
- לתבוע כבר עם התגבשות עילת תביעה משמעותית בגין איחור במסירה, גם אם הדירה טרם נמסרה;
- לבקש פיצול סעדים, כך שניתן יהיה לתבוע בהמשך את יתרת האיחור;
- להותיר את תביעת ליקויי הבנייה להליך נפרד, בזמן ובאופן המתאימים לה.
כך מצמצמים סיכון, כך מייעלים את ההליכים, וכך מתנהלים נכון מול קבלן.
